Dne 7. března 2019, v hotelu Art Nouveau Palace, jsme ve spolupráci s Deníkem E15 a dalšími partnery pořádali konverenci na téma Investice a bohatství. K tématu prodeje firmy, správě majetku a ke konkrétním investičním příležitostem se vyjadřovali odborníci a významné osobnosti z prostředí českého businessu.
Zdroj: E15
Tržby lékáren i franšízových provozoven na všech třech jejich trzích dosáhly dvou miliard korun, meziročně o 47 procent více. Firma se rozhodla hledat nové finance pro další růst. „Řešíme možnost získání dalšího kapitálu,“ potvrdil na konferenci Investice & Bohatství pořádané deníkem E15 Petr Kasa.
V ideálním případě by chtěl během příštích tří let získat šest milionů eur, přes 150 milionů korun. „Zatím řešíme dvě varianty – jednou je IPO na trhu Start pražské burzy, druhou případný vstup investora,“ uvedl Kasa. Výhodou společnosti, která prodává léky nejen on-line, ale i prostřednictvím kamenných poboček a franšízové sítě, je podle něj jasná struktura. Zakladatelé drží polovinu akcií, zbytek je už v současné době rozdělen mezi finanční spoluinvestory.
„Chtěli bychom dostat společnost na sto milionů eur, respektive 2,5 miliardy korun, v tržbách,“ naznačil plány Kasa. Stejně má růst i EBITDA, která loni činila 271 tisíc eur, zhruba 6,9 milionu korun. Pro letošek je v plánu nárůst zisku před započtením daní, úroků a odpisů na 910 tisíc eur a za tři roky pak až ke 3,5 milionu eur.
Lékárenská síť Pilulka působí na českém a slovenském trhu, na kterém loni koupila konkurenční společnost Pilulka24.sk. Zároveň expandovala do Rumunska. Plánuje další expanze na dva až tři evropské trhy, a i proto potřebuje další finance.
Odkaz na média zde.
Zdroj: Hana Filipová, E15.cz
Nabídka fondů se jim může ještě rozšířit o další fond zaměřený na investice do uměleckých děl.
Na konferenci Investice a bohatství představil svůj záměr Vladimír Rösel, šéf společnosti Lombard Art Finance, která poskytuje služby sběratelům, jako je katalogizace děl a sbírek. „Připravujeme fond, který bude investovat do umění, na trh by se měl dostat nejdříve v květnu,“ říká Vladimír Rösel. Podle Rösela se bude zaměřovat na domácí investory z řad movité privátní klientely, institucionální klienty, fondy fondů nebo svěřenské fondy. Zároveň bude fond poskytovat půjčky, za které dlužník ručí svou sbírkou.
Rösel počítá, že minimální čistý výnos pro investory bude šest procent. „Vstupní poplatek ladíme na základě zájmu o investici do fondu. Vzhledem k tomu, že fond je uzavřený, je předpokladem, že investoři zůstanou ve fondu po celou dobu jeho fungování, pět maximálně deset let,“ popisuje Rösel s tím, že investiční perioda se dojednává na základě zpětné vazby od investorů.
Investice do umění patří k výnosným záležitostem. Potvrzuje to i nejnovější studie společnosti Knight Frank The Wealth Report 2019 z tohoto týdne. Nákupy obrazů, soch nebo grafik se podle ní za posledních deset let zhodnotily o 158 procent. Umění tak poráží například barevné diamanty, jejichž cena vzrostla za uplynulou dekádu o 122 procent.
Více zde.
Zdroj: E15 premium, Vladan Gallistl
To na konferenci Investice & Bohatství pořádané deníkem E15 a společností EnCor Wealth Management prozradili zakladatelé společností a poradci s akvizicemi. Tři z pěti řečníků se shodli na tom, že v poslední době zvolili investici do technologického sektoru.
„Investoval jsem v IT, stal jsem se společníkem YSoft fondu,” uvedl na dotaz, jakou investici zvolil v poslední době, zakladatel Linetu Zbyněk Frolík. Podobně Jaroslav Otenšlégr, investor a šéf Investičního klubu, investoval do technologické firmy zaměřené na řízení cloudu. Investor Branko Jeličič, jehož jméno bylo spojováno dříve se skupinami PPF či Home Credit anebo fondem Advent, své peníze naposledy vložil do americké IT firmy a italské banky.
Naproti tomu poznamenal Lubor Žalman, spoluzakladatel EnCor Wealth Management, že si pro poslední investici vybral vlastní dluhopisový fond. Ekonom Patria Finance Tomáš Vlk zůstává věrný akciím, který ovšem až 40 procent svého portfolia drží v hotovosti.
Experti zmínili, že velmi důležité při investování je také důležitá otázka poplatků. „My se klientům díváme na celkové náklady na investice, neříkáme tomu poplatky. Spočítáme jim, kolik je to bude stát ročně. Už tak ví, že je bude stát vedení účtu ve Švýcarsku o čtvrt milionu více než v Česku,“ říká Žalman. Zenon Folwarczny z firmy PwC ČR připomněl, že je velmi důležité investici a možné náklady rozebrat do detailu. “Nejde jen o to, kolik to investora stojí při vstupu, ale zamyslet by se měl i nad tím, jak se daní v cizině, jaké jsou srážkové daně a mnoho dalšího,” dodal.
V posledních letech se peníze z prodejů firem či samotné rodinné majetky vkládají do takzvaných Family Office. Využívá je i Zbyněk Frolík, který se však zatím o podnikání stále stará sám. „Nechci svým dětem odkázat rozhodování o majetku, protože se v rodinném byznysu neangažují. V rámci našeho Family Office každý dostal nějakou věc, kterou musí podnikatelsky spravovat, aby mu vydělávala a zároveň dala určitou jistotu,” vysvětlil. Zbytek majetku je zakonzervován jako “pojišťovna štěstí” – tedy peníze na studia, zdravotní výdaje.
Shrnutí prvníko bloku na téma „Jak nejlépe prodat firmu?“ naleznete zde
Zdroj: E15, Martin Štorkán
Na konferenci Investice & Bohatství pořádané deníkem E15 a společností EnCor Wealth Management tuto otázku řešili odborníci – poradci, zakladatelé a majitelé českých společností. „Trh byl posledních 24 měsíců velmi živý, ale myslím, že se blížíme k medvědímu trhu. Nejlepší doba je trošku za námi,” říká například šéf a spoluzakladatel realitní společnosti Crestyl Omar Koleilat a tudíž odpovědí je, že nejvhodnější doba pro prodej je minulostí. „Říkám si už dva roky, že vrchol je tu a pomalu musí trhy zamířit dolů,” dodává Andrea Ferancová Bartoňová, zakladatelka fondu Espira Investments.
K prodeji firem podle expertů – ať už je ekonomika v jakékoliv fázi nesmí majitele tlačit okolnosti. „Dnešek je lepší doba pro IT firmy než kolem roku 2008. Tehdy firmy žijící z projektů najednou musely řešit výrazně jiné problémy než prodej, když banky nebo operátoři zavřely kohoutky a nebyly na projekty peníze,” říká zakladatel IT firmy Cleverlance Jiří Bíba.
„Důležitější, než v jakém hospodářském cyklu se nacházíme, je to, aby byla firma na prodej připravena a stejně tak její majitelé věděli, co opravdu chtějí,” dodává. S tím souhlasí i Koleilat: „Zralá a dobře připravená firma může v krizi s prodejem počkat a propad cyklu přežít. Může ji to pak přidat i prémiovou hodnotu.”
Případná ekonomická krize nemusí podle Andrey Ferancové Bartoňové pro prodej firmy až tolik znamenat. „V každém momentě je možnost najít vhodnou příležitost. To platilo v roce 2008 i nyní. Problém je v tom, že se vývoj trhů dobře hodnotí zpětně, ale do budoucna to nevíme. Člověk nesmí být do prodeje nucen. Musí si říct, že by jednou může prodat spíš než musí,“ uvedla Ferancová Bartoňová.
Při posuzování vhodné doby na prodej také záleží na odvětví, ve kterém daná firma funguje. „Na straně nabídky je to spíše individuální. Jsou určitá odvětví, která jsou dnes už saturovaná a prodávající mohl prošvihnout vhodnou dobu pro prodej. Jsou to například potraviny. Poptávka po nákupu firem zde ale bude vždy a může podpořit i nabídku,“ myslí si zakladatel a většinový partner poradenské firmy Grant Thorton David Pirner.
Michal Nýdrle, zakladatel Kindred Group, která se zabývá službami a marketingem, připomněl, že jej v roce 2008, kdy krize vypukla, oslovila konkurence, aby firmu prodal. Tehdy byla ale pro digitální média krize příležitostí, jak se etablovat a vyrůst na trhu. Poznamenal, že naopak dnes jsou online média nejdražší mediální komoditou.
Shrnutí druhého bloku na téma „Co s nabytými penězi?“ naleznete zde
Zdroj: E15, Martin Štorkán
Hypoteční banka zveřejnila informace o cenách nemovitostí za třetí kvartál 2018 (link na článek). Ceny bytů se podle jejich indexu zvedly za prvních devět měsíců roku 2018 o 11,1%, ceny rodinných domů o 6,7% a ceny pozemků o 5,5%. Čtvrtletní nárůsty (červen až září 2018) o 2,8%, 1,6% a 1,4% nevykazují žádné zpomalení předtím, než vstoupilo v platnost opatření ČNB o regulaci hypoték. V dalším čtvrtletí se podle ČNB dopad opatření již projevil. Prosincová čísla nám napoví, je-li to pravda.
Vývoj HB indexu pro byty, rodinné domy a pozemky – 2010 až Q3 2018
Zdroj: Hypoteční banka, EnCor Wealth Management
A co dlouhodobější cenový výhled? Vidíme dva faktory, které by měly v příštích dvou letech podporovat poptávku a tím růst cen. Ten první je nárůst mezd o 8% ve 2018 a očekávaný o 6-8% ve 2019, což by mělo zvýšit dostupnost vlastního bydlení. Tento růst vede, v kombinaci s hypotékou, jejíž maximální výše se často odvíjí od měsíčního příjmu, k nezanedbatelnému růstu kupní síly.
Ten druhý je přebytek peněz v české ekonomice. Intervence ČNB, které oslabovaly korunu proti euru, znamenaly v důsledku tištění peněz, z nichž velká část pořád zůstává v české ekonomice. Za tyto peníze se nakupují aktiva na finančních trzích. Přiložené srovnání peněžní nabídky a cen bydlení na druhém grafu dokumentuje, že část z těchto peněz odsávají investice do nemovitostí.
Současně velké české banky přetékají likviditou. To je jeden z důvodů, proč úroky z hypoték nestoupaly tak rychle, jako úrokové sazby ČNB. A to pomáhá dlužníkům a tedy kupujícím nemovitostí.
Růst cen bydlení a peněžní nabídky (roční změna, procenta)
Zdroj: Eurostat, ČNB, EnCor Wealth Management
Co by mohlo hrát proti růstu cen? Vedle ekonomické recese, spojené s růstem nezaměstnanosti a zbrzděním růstu mezd je to další zvyšování sazeb Českou národní bankou, která tím odsává přebytečnou likviditu z trhu. A pak je tu fakt, že zejména v Praze se bydlení stává nedostupným. Při porovnání cen za metr čtvereční s HDP na hlavu vychází, že bydlení v ČR je čtvrté až páté nejdražší v Evropě. Na druhou stranu, právě v Praze je asi nejvíce brzděna výstavba, což nedovoluje cenám klesnout.
Co tedy můžeme očekávat? Pomalejší růst peněžní nabídky, vyšší úrokové sazby a problémy s dostupností bydlení budou brzdit tempo dalšího růstu cen, nicméně převis peněz v ekonomice bude pravděpodobně rozhodující a potlačí ceny dále nahoru. To platí až na případ globální hospodářské recese, jejíž pravděpodobnost se s výhledem do roku 2020 zvyšuje. V tu chvíli by ani uměle udržovaný nedostatek bytů propadu cen nemovitostí nezabránil.
Zájem domácích ani zahraničních investorů o české komerční nemovitosti neutuchá, leč někteří z nich už považují jejich ceny za nadhodnocené. I proto letos objem realitních investic v Česku výrazněji klesne, říká v rozhovoru s HN Mark Robinson, analytik mezinárodní poradenské firmy Colliers.
HN: Ceny nemovitostí jsou vysoko, dají se v tuzemsku ještě pořídit nemovitosti, které by fondům zajistily slušný výnos?
Ceny komerčních nemovitostí od roku 2015 skutečně výrazně vzrostly. Rostou také úrokové sazby a ruku v ruce s tím zdražují i úvěry. Někteří investoři pořád nakupují, jiní jsou opatrnější, což platí zejména pro kupující s investičním horizontem na jeden až dva roky. Ti mohou mít tendenci odkládat své nákupy na dobu, kdy budou ceny nižší.
V České republice i některých dalších zemích střední a východní Evropy, jako je Rumunsko, zpomaluje ekonomika a dochází i k poklesu realitních investic. V Česku se za první tři čtvrtletí roku 2018 objem investic do komerčních realit meziročně propadl o polovinu. V posledním kvartále se sice uzavřou nějaké velké transakce, ale pořád půjde oproti loňsku meziročně o pokles kolem 40 procent. To je signál, že jsme blízko vrcholu ekonomického cyklu. Ale abych se vrátil k otázce, pokud investor kupuje s tím, že bude nemovitost držet dlouhodobě, třeba 10 let, pak ho dnešní situace příliš netrápí.
HN: To je příklad společnosti Reico, která do fondu České spořitelny čerstvě koupila obchodní centrum Forum Nová Karolina v Ostravě?
Ano. Tento fond potřeboval investovat peníze, které se mu hromadí na účtu. Nemůže je tam nechat ležet věčně.
HN: Kdy podle vás přijde ochlazení realitního trhu?
Myslím si, že v příštím roce. Růst českého HDP dosáhl svého vrcholu loni a realitní trh reaguje s určitým zpožděním.
HN: Do jaké míry to pocítí tuzemský realitní trh? Klesnou ceny nemovitostí výrazněji?
My v Colliers stále evidujeme zájem zahraničních investorů o nemovitosti v Česku. Minimálně si příležitosti vyhodnocují. Tento zdroj peněz, a bavíme se o investorech z Německa, Asie nebo Jihoafrické republiky, stále existuje. Aktivní jsou i domácí investoři. Nižší objem investic v roce 2018 naznačuje, že někteří kupující považují ceny nemovitostí za příliš vysoké.
HN: V poslední době slýchám, že v kancelářských budovách a obchodních centrech nájmy porostou. Souhlasíte?
Když se zrychlí růst HDP, nájmy reagují za 30 měsíců, což je poměrně dlouhá doba. To znamená, že když HDP v Česku bylo na vrcholu v roce 2017, ve výši nájemného se to odrazí až v roce 2019 nebo 2020. Pražský kancelářský trh je poměrně pestrý z pohledu typu nájemců. Například v londýnské City sedí v podstatě jen právníci a bankéři.
HN: Půjdou tedy nájmy nahoru?
Pokud ekonomika výrazněji zpomalí a vzroste neobsazenost kancelářských prostor, nájmy klesnou.
HN: Nájmy se ale v Praze za posledních aspoň 10 let v podstatě nezměnily…
To však platí jen pro základní sazby, a nikoliv čisté nájemné. Především v letech 2013 až 2015, kdy byla vyšší neobsazenost kanceláří než dnes, nabízeli vlastníci nájemcům slevy.
HN: Návratnost investice se kvůli rostoucím cenám nemovitostí prodlužuje, výnosové míry z transakcí v posledních pár letech klesají, mohou jít ještě níže?
Pokud bychom hovořili o současném ekonomickém cyklu, nevidím příliš prostor pro další pokles výnosů z nejlepších nemovitostí. U kanceláří jsme na 4,7 procenta, u nákupních center kolem pěti procent, na high street (nejdražších nákupních třídách v centrech měst) tři až 3,5 procenta a prémiové průmyslové nemovitosti se prodávají s výnosem šest až 6,5 procenta. Těžko by v Praze mohly jít výnosy ještě níže. Mimo Prahu si to ale dokážu představit v největších krajských městech, a to u nemovitostí druhé třídy (starších budov, které nesplňují nejvyšší standardy, pozn. red.).
HN: Vrátí se výnosy na krizovou úroveň roku 2013?
Nemyslím si, že dojde k výraznější změně. Česká ekonomika totiž nemá strukturální problémy. Před 10 lety byla více než dnes navázaná na evropský hospodářský cyklus, ale za tu dobu zde poměrně narostl význam odvětví služeb. Česko je teď mnohem odolnější vůči recesi. V českém ekonomickém systému je v danou chvíli dostatek volných finančních prostředků.
HN: Je tedy nyní bezpečnější investovat do realit než před 10 lety?
Ano. Trh je likvidnější, je větší, je tu i větší konkurence ze zahraničí. Nejdůležitější jsou samozřejmě domácí investoři, kteří teoreticky rozumějí trhu lépe než cizinci. Hlavně pokud jde o nemovitosti druhé třídy. Podle dat Colliers se tuzemští investoři za první tři čtvrtletí zasloužili o 79 procent investic do realit. Češi také více investují do nemovitostí v cizině. Důvodem je to, že v tuzemsku nenacházejí vhodný produkt. Nakupují v Polsku, Maďarsku nebo Rumunsku.
HN: Když chci investovat prostřednictvím realitního fondu, čím se mám řídit, abych dobře vybrala?
Nejdůležitější je práce managementu fondu − jaké výnosy podílníkům v minulosti doručil a také jak je fond transparentní z hlediska informací.
HN: Ale řada fondů vznikla teprve před několika málo lety a hodnotit je možné jen krátkou časovou řadu jejich výsledků…
Je to krátká doba, ale aspoň něco to říká. V době internetu si lidé mohou najít informace nejen o fondu jako takovém, ale také o jeho manažerech. Před 20 lety investoři záviseli na slovu finančních poradců.
HN: Mají se drobní investoři něčeho obávat, nějakého černého scénáře?
V Polsku měly realitní fondy v poslední dekádě problémy, několik z nich v době globální finanční krize zkrachovalo. To v Polsku poškodilo pověst realitních fondů a žádné tam dnes neexistují. Na varšavské burze se ale na rozdíl od Prahy obchoduje s akciemi realitních firem.
HN: Mohlo by dojít ke krachu realitního fondu i v Česku?
Jistě. Ale retailové fondy jsou hodně regulované, fondy vědí, že je Česká národní banka sleduje, a proto svůj majetek spravují řádně.
HN: Některé fondy kvalifikovaných investorů mají úzké zaměření na průmyslové nemovitosti, jiné kupují spíše supermarkety a další obchodní prostory, nebo naopak kanceláře. Jak vybrat ten správný?
Platí to samé co u fondů pro drobné střadatele. Musíte si nejprve položit otázku, kdo za fondy stojí. Pak už je to jen o tom, čemu investor více věří. Je to pouze na investorovi či finančním poradci, aby vybral nejvhodnější fond v závislosti na ekonomickém cyklu a jeho rizikovosti. Kancelářské budovy jsou poměrně navázané na ekonomické cykly. Logistické parky trpí v době recese méně, protože je využívají e-shopy.
HN: Nepřijde vám, že v tuzemsku je už fondů pro kvalifikované investory dostatek?
Až přijde recese, některé z fondů mohou zaniknout. Většinou bývá důvodem to, že si půjčily příliš mnoho peněz a v mezidobí zdraží úvěry. V každém cyklu může zaniknout až 10 procent fondů. Důležité je, aby investoři nedávali všechny peníze do jednoho fondu nebo jen do realit. Je dobré investice rozložit − část vložit do nemovitostí, něco do dluhopisů, třeba i do akcií, a něco si nechat v bance na účtu.
HN: Myslíte si, že nepřímá investice do nemovitostí je bezpečnější než třeba koupě bytu?
Když si koupíte byt, jde o velkou investici vázanou na jednu lokalitu, což je už samo o sobě rizikové. S fondem kvalifikovaných investorů si kupujete podíl v několika aktivech, a investice je tedy rozložená. Rezidenční trh je navíc volatilnější. Úrokové sazby dnes rostou a ceny bytů v Praze jsou nadhodnocené, určitě v poměru k příjmům. Pokud tedy investuji s výhledem na pět až 10 let, volil bych pravděpodobně komerční nemovitosti, pro jejich různorodost. Logistický sektor považuji za velmi perspektivní. Zajímavé by bylo, kdyby na pražské burze byl nějaký z rezidenčních realitních investičních fondů, takzvaný REIT.
Zdroj: ihned.cz, Martina Marečková, 11. 12. 2018
https://archiv.ihned.cz/c1-66382990-ceska-ekonomika-je-mnohem-odolnejsi-vuci-recesi-nez-pred-10-lety
Vedle přímé koupě bytů využívá čím dál více Čechů možnosti investovat do realit nepřímo skrze nemovitostní fondy. Jen za poslední rok a půl jich podle údajů dostupných na seznamu České národní banky vzniklo deset. V tuzemsku aktuálně působí 34 fondů, které investují alespoň částečně do nemovitostí. Patnáct z nich cílí na drobné investory, což znamená, že lidem stačí vkládat do fondu jen několik málo stovek korun měsíčně. Více než tucet z těchto fondů se zaměřuje na kvalifikované investory, kteří musí mít k dispozici alespoň jeden milion korun. Ve svých prospektech lákají i na dvouciferné výnosy.
„Investice do nemovitostí mohou mít velice rozdílný rizikový profil podle toho, jestli jde o nákup a pronájem, rekonstrukci, stavbu nebo development pozemků,“ říká Jan Kubín, partner investiční firmy EnCor Wealth Management. Kubín stejně jako jeho kolega Lubor Žalman v minulosti léta působil ve vedení Raiffeisenbank. „Rozmyslet si, do které z těchto oblastí a proč chci investovat své peníze, je mnohem důležitější, než jaký výnos fond avizuje ve svých marketingových materiálech,“ dodává. Kubín i další odborníci připomínají, že v investování platí jedno základní pravidlo: čemu nerozumím, do toho neinvestuji.
U fondu by se měli investoři v prvé řadě zajímat o to, kdo jej řídí a jak je nastaven. „Za nejdůležitější považujeme kvalitu správců a jejich ochotu hrát fér,“ říká Kubín. Měli by mít za sebou mnohaletou zkušenost v oblasti správy peněz jiných lidí a investování do nemovitostí a prokazatelné úspěchy. Dále by neměli mít žádný konflikt zájmů.
„Existuje několik fondů, a nejen těch nemovitostních, jejichž majitelé napřed investují sami, a to, co koupí, pak prodají dráž do fondu, který sami spravují. Z fondu se pak může snadno stát odkladiště neúspěšných projektů,“ upozorňuje Kubín. Správné podle něj je, když ten, kdo fond spravuje, do něj na začátku vloží své peníze. Fond by měl dále mít přiměřené poplatky za správu a administraci, aby z výnosu nemovitostí na investora vůbec něco zbylo.
Některé fondy na českém trhu se specializují na investice do půdy, jiné kupují převážně kancelářské budovy, další průmyslové nemovitosti. Novinkou je fond, který plánuje investovat výhradně do stavebních pozemků pro bytové domy. Každý ze zmíněných segmentů se vyvíjí odlišně a od toho se odvíjejí i výnosy. Zemědělská půda je konzervativní investice s výnosem v řádech nižších jednotek, u stavebních parcel cílí fondy na dvouciferné výnosy.
„Z nemovitostních segmentů nám přijdou zajímavé logistické a průmyslové parky a dále malé retailové prostory mimo centra velkých měst,“ konstatuje Lukáš Vácha, obchodní ředitel pro privátní a institucionální klientelu ve společnosti Conseq Investment Management. Vácha nejméně věří velkým obchodním centrům, protože velká část maloobchodních tržeb se postupně přesouvá na internet a je otázka, jak se budou spotřebitelé chovat za 10 let. Naopak takzvaným retail parkům v okresních městech věří, protože on-line prodeje tam porostou pomalejším tempem než v Praze. Ačkoliv kancelářské budovy Vácha nepovažuje za tak atraktivní jako průmyslové nemovitosti, realitní fond skupiny Conseq momentálně jedná o koupi administrativní budovy v širším centru Prahy.
Co ale investoři podle Váchy velmi podceňují, je růst úrokových sazeb, které Česká národní banka do konce roku nejspíše opět zvýší. „Peníze jsou dnes skutečně levné a je velmi nebezpečné si myslet, že to je nový standard a že to nikdy nebude jinak,“ míní Vácha.
Při výběru fondu by lidé neměli podlehnout přehnanému optimismu, radí Stanislav Kubáček, ředitel londýnské společnosti Round Hill Capital pro střední Evropu. „Český fondový trh je čerstvý a ještě hráče neprověřil, a navíc nás v horizontu příštích let určitě čeká zpomalení ekonomiky a také nemovitostního trhu,“ dodává. On sám by volil fond podle jeho renomé a toho, zda za ním stojí například finanční instituce nebo jednotlivec s doloženými úspěchy. Dále by dal přednost smíšenému fondu, který má ve svém portfoliu kanceláře, průmyslové nemovitosti i nájemní bydlení. Řídil by se i očekávaným výnosem z nájmu.
Některé z fondů pro drobné střadatele, jako je například Imos nebo Impera, však nabízejí možnost investovat pouze úzké skupině lidí, všímá si Pavel Zahradil, hlavní analytik realitního fondu Arete Invest. „Nemyslím si, že tyto fondy jsou skutečně dostupné běžnému investorovi, jako jste vy nebo já,“ podotýká Zahradil, který své tvrzení opírá o veřejně dostupné informace.
O dalších fondech nelze dohledat prakticky žádné informace, což podle Zahradila naznačuje, že opět půjde spíše o fondy založené pro specifickou skupinu.
Zdroj: ihned.cz, Martina Marečková, 23. 10. 2018
https://archiv.ihned.cz/c1-66303900-investicnich-fondu-zamerenych-na-nemovitosti-stale-pribyva-jen-za-rok-a-pul-jich-vzniklo-deset-zhruba-polovina-je-vhodna-i-pro-drobne-investory
I tak očekáváme v budoucnu další zvyšování, dokud nebudou sazby vyšší, než inflace, která je aktuálně 2,3%. Toto očekávání je posilováno relativně slabou korunou, protože ta tlačí na zvyšování korunových cen dovážených výrobků a služeb. Z toho důvodu doporučujeme klientům v jejich dluhopisové části portfolia zůstávat u krátkodobých splatností nebo u dluhopisů s pohyblivým výnosem. Stejnou strategii volíme i pro náš dluhopisový fond www.encorfunds.com, jehož výnosy se díky kroku ČNB automaticky zvýší.
Můj bývalý kolega z JP Morgan Fleming označil tento graf jako jeho „Graf týdne“. Shrnuje podle nás největší riziko pro rok 2019 – rostoucí úrokové náklady a v jejich důsledku zastavení hospodářského růstu a tlak na pokles cen rizikovějších aktiv.
Co nám graf říká? Červená čára je Fed Funds rate, tedy úroková sazba, kterou stanovuje, americká Federal Reserve (Fed), nejvýznamnější centrální banka na světě. Ukazuje období stoupajících a klesajících úrokových sazeb. Když červená čára roste, Fed se snaží utlumit ekonomiku, aby udržel inflaci pod kontrolou. Když Fed zvedal v předchozích dvou hospodářských cyklech úrokové sazby (1999-2000 a 2005-2007), zvedlo to firmám náklady na financování. Od roku 2015 Fed zvýšil úrokové sazby už 8x.
Jaký dopad na náklady financování firem tedy můžeme očekávat? Černá čára ukazuje výši kreditní kreditní rizikové prémie. Toto číslo říká, o kolik dráž si firmy půjčují ve srovnání s úroky, které platí stát (v současné době dělá v USA kreditní riziková prémie 3,41% a Spojené Státy si půjčují asi za 3,2% ročně). Z grafu je zřetelné, že když v minulosti začal Fed zvedat úrokové sazby (červená čára), následovalo nedlouho poté prudké zvýšení kreditní rizikové prémie (černá čára) a firmy tak byly zasaženy dvakrát. No a náš graf naznačuje, že nárůst kreditní rizikové prémie můžeme čekat už brzy. A i kdyby se kreditní riziková prémie zvýšila jen na úrovně let 2011 nebo 2016, znamenalo by to podstatné zdražení ceny úvěrů pro firmy, zejména ty rizikovější.
Proč na tom záleží? Pokud podniky musí platit více za svůj dluh, musí buď rychleji růst anebo snížit ostatní druhy nákladů anebo vytvářet nižší zisky. Pokud by rostly rychleji, Fed s největší pravděpodobností zvýší úrokovou sazbu ještě více. Snižování nákladů je obtížné, pakliže je v Americe (a nejen tam) tak nízká míra nezaměstnanosti.
Zdá se tedy, že by mělo dojít k poklesu ziskovosti firem. To může znamenat špatné vyhlídky pro zisky z investic do akcií. Když černá čára vystřelila nahoru v letech 2000-01 a 2008-09 byla to období recese v americké ekonomice. Navíc na americkém akciovém trhu je cena akcií jako násobek zisku nebo aktiv (poměr ceny akcie k ročnímu zisku – P/E nebo poměr ceny akcie k účetní hodnotě aktiv – P/B) už teď velmi vysoká, takže nevypadá příliš atraktivně.
To platí samozřejmě nejen pro USA. Vzhledem k současnému nastavení globálního finančního systému se posun červené čáry nahoru dotýká úrokových a dluhových sazeb a výnosů po celém světě. Rostou výnosy dluhopisů od Turecka přes země ASEAN až po Indii a v důsledku toho klesá jejich cena. Mnoho centrálních bank zvyšuje své úrokové sazby, aby chránilo své země před inflací způsobenou oslabováním lokálních měn vůči americkému dolaru. V asijském regionu, převážně v Číně, druhé největší ekonomice světa, a v Itálii, mnoho analytiků velmi znepokojuje velikost zadlužení a budoucího vlivu zvýšení úrokových sazeb a tím vyšších úrokových nákladů.
Celosvětový dluh podle jednoho odhadu z IIF z roku 2018 činí 247 bilionů USD, což je zhruba o 60% vyšší než v roce 2008. Splácení úroků z tohoto dluhového objemu bude významnou výzvou v případě nárůstu úrokových sazeb. A pokud chceme pokračovat v ekonomickém růstu bez vyšších úrokových sazeb, budeme za to muset zaplatit inflací a následně pomalejším hospodářským růstem.
